La dación en pago en las ejecuciones hipotecarias

Abstract

La presente tesis tiene por objetivo realizar una minuciosa investigación sobre las ventajas e inconvenientes de la dación en pago, equilibrando las dos partes del procedimiento de ejecución hipotecaria (acreedor y deudor hipotecario).

En primer lugar, se ha hecho un análisis exhaustivo de todas aquellas normas legales, doctrina y jurisprudencia que regulan la protección de los deudores hipotecarios, así como la normativa que suspende los lanzamientos hasta el año 2020.

En segundo lugar, se ha utilizado el tipo de preguntas y respuestas a fin de solventar todas aquellas cuestiones que en la vida cotidiana suelen ocurrir y se ha explicado el iter procesal que se sigue en un procedimiento de ejecución hipotecaria, señalando los motivos de oposición que el deudor podrá alegar en tal caso, así como la estructura que tiene tanto una demanda de ejecución hipotecaria como la oposición a la misma.

En tercer lugar, se ha aludido a los sistemas de ordenación de la propiedad inmueble en otros países, haciendo especial hincapié al derecho inglés por las particularidades que ostenta en comparación con el derecho español y que resultan totalmente ilustrativas y de gran ejemplo para España al proteger a ambas partes y conseguir ayudas gubernamentales para solventar las situaciones de aquellas personas que en un momento dado de su vida no pueden hacer frente a la deuda que contrajeron.

Por ello, el objetivo de la presente no es otro que la investigación dirigida a evitar la desgracia económica que han sufrido muchas familias con ocasión de la crisis inmobiliaria, realizando al efecto una serie de conclusiones y propuestas, ambas basadas en un estudio de investigación legal, doctrinal y jurisprudencial profundo. No hay que olvidar que todo tiene su origen en un préstamo hipotecario concedido por la entidad acreedora, (en España bancos o cajas de ahorro y en Inglaterra, además de bancos, entidades locales y building societies, sociedades industriales y económicas, sociedades de previsión social y fiduciarios, entre otros) que debió ser explicado de forma previa a la contratación, en concreto, debió informarse de los escenarios positivos y negativos que se podían producir en caso de incumplimiento, así como no incluir cláusulas declaradas absolutamente abusivas, tanto por el Tribunal Supremo como por el Tribunal de Unión Europea, entre otros. Dichas cláusulas son las relativas a la cláusula suelo, gastos hipotecarios o vencimiento anticipado, por nombrar algunas, en las que el Banco, en una posición dominante hizo que el consumidor se adhiriera a ellas, sin posibilidad de negociación. La nulidad de las mismas no implicará la nulidad del contrato por completo, sino que se tendrán por no puestas.

Por ello, a la entidad bancaria se le exige un grado de diligencia superior que al hombre medio, muy cercana a la responsabilidad por riesgo del profesional dada su experiencia profesional en la actividad financiera.

A consecuencia de ello, serán muchos los supuestos en los que la oposición a la ejecución hipotecaria acabará en éxito para la parte deudora, sin perjuicio de la suspensión acordada en estos procedimientos por los Tribunales a día de hoy. De ahí, que resulte más equitativo para un Estado de Derecho como el que vivimos que en caso de incumplimiento, la entidad acreedora solo pueda reclamar judicialmente el impago cuando el mismo represente un porcentaje de la totalidad y en ningún caso tres cuotas como indica en la actualidad la propia Ley de Enjuiciamiento Civil.

Interesa destacar propuestas tales como la unificación de normativa en transparencia bancaria a nivel europeo, debiendo ser facilitada por el Banco Central Europeo a fin de lograr que las medidas se apliquen por igual a todos los ciudadanos de la Unión, de modo eficiente y equitativo.

Otra propuesta que sería de gran interés para la economía española y sobre todo para aquellos consumidores que soliciten préstamos hipotecarios en el futuro es la regulación de modelos escritos con las cláusulas contractuales adecuadas para evitar aquellas abusivas que imponen obligaciones y gastos al prestatario pero no a la parte prestamista.

Otras propuestas de lege ferenda que se encuentra en la tesis aluden a la necesidad de que se produzca la inversión de la regla del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, así como impedir que sea el Banco el que se adjudique la vivienda por un precio inferior al valor de tasación, debiendo cubrirse correctamente las lagunas que siguen patentes y que son gravemente perjudiciales para el ciudadano de a pie". This thesis aims to carry out a thorough investigation of the advantages and disadvantages of the dation in payment, balancing the two parts of the foreclosure procedure (creditor and mortgage debtor).

Firstly, an exhaustive analysis has been made about all those legal norms, doctrine and jurisprudence that regulate the protection of mortgage debtors, as well as the regulations that suspend launches until the year 2020.

Secondly, it has been used the type of questions and answers in order to solve all those issues that in the everyday life usually happen. In addition to that it has also been explained the procedure in a mortgage execution, pointing out the reasons that the debtor may argue in such a case, as well as the structure that has both a demand of mortgage execution and the opposition to it.

Thirdly, reference has been made to real estate management systems in other countries, with special emphasis on English law because of the peculiarities it has in comparison with Spanish law, which are totally illustrative and a great example for Spain. That’s because such a law protects both parties and gets government aid to solve the situations of those people who at a certain moment of their lives could not cope with the debt they incurred in.

Therefore, the purpose of this thesis is a research aimed at avoiding the economic misfortune suffered by many families during the real estate crisis. Moreover, within the thesis are proposed several concluding and different ideas and proposals, both based on a legal research study, with doctrinal and jurisprudential fundamentals.

It should not be forgotten that everything has its origin in a mortgage loan granted by the creditor entity, (in Spain, Banks or local savings Banks (cajas), and in England, in addition to banks, local entities and building societies, industrial and economic societies, social welfare societies and fiduciaries, among others). That’s why it should have been explained the risk prior to the hiring, in particular, it should have had to be informed of the positive and negative scenarios that could occur in case of non-compliance, as well as not include clauses declared absolutely abusive, both by the Court Supreme as by the European Union Court, among others. Those clauses are the so-called “interest rate floors”, mortgage expenses or advanced maturity, to name a few, in which the Bank, in a dominant position, caused the consumer to adhere to them, without possibility of negotiation. The nullity of those clauses will not imply the contract nullity in full, but the consideration of “not set”.

Therefore, banks are required a higher degree of diligence than regular people, very close to the risk liability of the professional given their professional experience in financial activity. Hence, the aforementioned scenario is more equitable for the Spanish State that in case of default, in which the creditor can only claim the default if it represents a percentage of the total amount, and in no case three quotas as indicated in the Civil Procedure Law. It is important to highlight proposals such as rules unification in bank transparency at European level, which also must be provided by the European Central Bank in order to ensure that the measures are applied equally to all Union citizens, in an efficient and Equitable way.

Another proposal that that would be very interesting to Spanish economy and especially for consumers who apply for mortgage loans in the future is the regulation of “written models” with the appropriate contractual clauses to avoid those abusive clauses because these clauses impose obligations and expenses on the borrower but not on the lender party.

Other “lege ferenda” proposals explained in this thesis allude to the need of reversing the 140th Article of the Mortgage Law, as well as the need of preventing the Bank from self-adjudicating housing in a lower price than its appraised value. The ideas and proposals within this thesis could help to bridge the gap in matters that are seriously and negatively affecting ordinary citizens."