Consecuencias de la ejecución hipotecaria de finca urbana arrendada en el contrato de arrendamiento

Abstract

Cuando se produce una ejecución hipotecaria de una vivienda o local que se encuentra en alquiler, surge un conflicto entre la protección del acreedor hipotecario, que exige seguridad jurídica, y la necesidad social de proteger a los inquilinos, máxime cuando se trata de un bien tan fundamental como la vivienda habitual. En los últimos años, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido con mayor claridad los criterios con los que deben interpretarse las disposiciones de la ley tanto respecto de los arrendamientos de viviendas como respecto de los de uso distinto, intentando unificar las distintas posturas de los tribunales. Procede, por tanto, revisar esta doctrina respecto de ambos tipos de arrendamientos. Sin embargo, la regulación del alquiler de viviendas sigue evolucionando, como demuestra el hecho de que tras las reformas de 2013 y 2019, fue modificada nuevamente en 2023, lo que obliga a plantearse, por un lado, si la posición del Tribunal Supremo sirve para dar respuesta a la pregunta de si debe o no mantenerse el arrendamiento de viviendas respecto a todas las reformas existentes y, por otro lado, en qué medida este problema puede haberse visto afectado por la nueva reforma introducida por la Ley 12/2023, especialmente cuando los inquilinos son vulnerables. ---------------------

When there is a foreclosure of a home or premises that is rented, a conflict arises between the protection of the mortgagee that demands legal certainty and the social need to protect tenants, especially when we are dealing with an asset as fundamental as the main residence. In recent years, the jurisprudence of the Supreme Court has established more clearly the criteria with which the provisions of the law must be interpreted both with respect to housing leases and with respect to those for different uses, attempting to unify the different positions of the courts. It is therefore appropriate to review this doctrine with respect to both types of leases. However, the regulation of housing rentals continues to evolve, as demonstrated by the fact that after the reforms of 2013 and 2019, it was modified again in 2023, which forces us to consider, on the one hand, whether the position of the Supreme Court serves to answer the question of whether or not housing rentals should be maintained with respect to all existing reforms and, on the other hand, to what extent this problem may have been affected by the new reform introduced by Law 12/2023 , especially when tenants are vulnerable.