La inscripción registral de bienes inmuebles en sociedad de gananciales : una concreción del principio constitucional de igualdad entre cónyuges

Abstract

La presente tesis doctoral tiene por objeto el estudio de la inscripción registral de los actos de adquisición, administración y disposición de bienes inmuebles en el marco de la sociedad de gananciales. En primer lugar, se abordan los aspectos esenciales de la función registral y sus principios informadores (capítulos I y II), así como el estudio de los bienes inmuebles desde una doble perspectiva: como objeto de inscripción registral (capítulo III) y como parte integrante de la sociedad de gananciales (capítulo IV). Seguidamente, se analizan los aspectos nucleares de esta tesis: la inscripción de las adquisiciones de bienes inmuebles con carácter privativo o exclusivo de uno de los cónyuges (capítulo V), la inscripción de las mismas en el caso de que tengan carácter ganancial (capítulo VI) y la inscripción de los actos de administración y disposición (capítulo VIII). Finalmente, se abordan el impacto que sobre estas materias ha producido la aprobación del Reglamento (UE) 2016/1103 en relación con los regímenes económico matrimoniales extranjeros. Se da respuesta en esta tesis a diversas cuestiones problemáticas o no resueltas en sede jurisprudencial ni doctrinal, como por ejemplo: el excesivo rigor de la exigencia de prueba documental pública de los fondos privativos; una crítica a la doctrina de la atribución de privatividad de la DGSJFP; el negocio complejo como quiebra del principio de codisposición; las restricciones del testimonio aprobatorio del convenio regulador ex artículo 90 del Código civil; o la sobrevenida inadecuación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario como procedimiento de inscripción de las adquisiciones inmobiliarias de cónyuges extranjeros; entre otras. Asimismo, cuando ello procede, de las conclusiones de la tesis doctoral se derivan concretas propuestas de lege ferenda.

Conclusiones I. Acerca de la correlación entre los criterios del Código civil y el Reglamento Hipotecario para la adquisición y gestión de bienes inmuebles. Es natural que toda adquisición de bienes inmuebles sea inscrita en el Registro de la Propiedad para desplegar todos sus efectos en el tráfico jurídico. Las normas de inscripción del Reglamento Hipotecario desarrollan el Código civil en este punto y sus criterios se acomodan en clave hipotecaria a los establecidos por este. El Código civil impone la existencia de tres patrimonios, el ganancial y los privativos de los cónyuges, y adopta unos claros principios de organización: la presunción de ganancialidad, basada en la vis attractiva de la ganancialidad, y la subrogación real para mantener el equilibrio entre los tres patrimonios, y el principio de autonomía de la voluntad mediante el cual los cónyuges pueden equilibrar sus intereses en la sociedad de gananciales. El Código civil establece la regla general de la actuación conjunta o consentimiento de los cónyuges en su artículo 1375, que preside la materia —“la gestión y disposiciones de los bienes gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges” y su tenor deja, por tanto, muy poco margen a la actuación unilateral, aunque alguno sí que permita el art. 1384. El Reglamento Hipotecario reconoce la existencia de patrimonios diferenciados —privativos y gananciales— y ajusta los principios registrales a las reglas del Código civil, en particular el de gestión conjunta o codisposición conyugal —artículos 93 y 94—. Por otra parte, regula la privatividad supeditándola al principio hipotecario de titulación auténtica o legalidad en sentido formal, pues exige prueba documental pública para desvirtuar la presunción de ganancialidad. Esta particularidad, evidentemente, no dimana del Código civil pero es congruente con los principios del sistema hipotecario español de conformidad con los artículos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria. El principio de gestión conjunta que rige los bienes gananciales tiene además continuidad directa con el principio registral de tracto sucesivo que establece el art. 20 de la Ley Hipotecaria y corrobora su art. 40, y que impone que todas las novedades, modificaciones o alteraciones que deban hacerse en los bienes gananciales hayan de ser otorgados por ambos cónyuges. La gran diferencia entre el Código civil y el Reglamento Hipotecario, o la mayor disonancia entre las normas hipotecarias y las civiles, radica en las posibilidades de actuación unilateral que introduce explícitamente en su art. 94 el Reglamento Hipotecario, que vienen a admitir la legitimación registral del cónyuge titular —negándolas al no titular— para otorgar ciertos actos que la doctrina califica de riguroso dominio o cuasidispositivos, principalmente las modificaciones de entidades hipotecarias —agrupación, segregación, declaración de obra nueva, constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal… —. Salta a la vista que el ámbito de estos actos es mayor que el de los meros “actos de administración” al que se refiere el art. 1384 del Código civil. Parece que podemos afirmar que, a pesar de que la fórmula de los actos análogos resulte genérica, el Reglamento Hipotecario traza la frontera entre los verdaderos actos de disposición, reservados a la actuación conjunta, y los que no llegan a ese rango aunque se le acerquen. El Reglamento Hipotecario favorece, pues, una economía en las actuaciones, al permitir que obre sólo un cónyuge sin necesidad de la intervención del otro. Lo que parece menos satisfactorio para la coherencia del sistema es que deba este cónyuge ser necesariamente el titular registral, si somos consecuentes con la idea de que la sociedad de gananciales es en realidad una comunidad de tipo germánico o en mano común. Además, no todas las interpretaciones favorables a la ampliación de la actuación unilateral de los cónyuges son tan pacíficas. Una cosa es sostener que, puesto que hay una comunidad en mano común, germánica, pueda cada uno de los cónyuges otorgar aquellos actos que no alcancen el rango de actos dispositivos y otra muy distinta es favorecer la ampliación de la actuación unilateral precisamente para negocios dispositivos. La concordancia del Reglamento Hipotecario con las normas del Código civil, y el coherente régimen que establecen, puede verse alterada por ciertas interpretaciones llevadas a cabo por el centro directivo registral, como la doctrina del negocio complejo, que parece implicar una quiebra del principio de codisposición (artículos 93 y 94 del Reglamento Hipotecario con relación al art. 1377 del Código civil); o la doctrina sobre la atribución de privatividad, que tiene potencial para vaciar de contenido los apartados 4º, 5º y 6º del art. 95 del Reglamento Hipotecario. II. Acerca de la divergencia entre la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales como comunidad germánica y la titularidad de los bienes inscritos para la sociedad de gananciales. Afirmada en la opinión general la idea de la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales como comunidad de bienes de tipo germánico o en mano común, subsiste sin embargo cierta contradicción con la titularidad registral, que ofrece posibilidades de actuación unilateral a uno de los cónyuges, el titular registral, en el art. 94 del Reglamento Hipotecario, que se niegan a otro —el no titular— lo que en teoría no sería coherente con la construcción doctrinal de esta naturaleza jurídica. Dicho de otra manera, no parece coherente con la naturaleza germánica reconocida a la sociedad de gananciales (casi unánimemente por la doctrina y en todo caso por la jurisprudencia) que el único legitimado sea el cónyuge titular registral. No es esto consecuente con la idea de que la sociedad de gananciales es en realidad una comunidad de tipo germánico o en mano común. Antes, al contrario, si partimos de la opción de trazar una línea divisoria entre los actos de disposición y los no dispositivos, a fin de incrementar las posibilidades de actuación unilateral, lo lógico sería reconocer legitimación para otorgar actos no sólo al cónyuge titular registral sino a ambos miembros de la sociedad de gananciales. Pero, en conclusión, es necesario admitir que el texto vigente del Reglamento Hipotecario no permite aceptar esta tesis ni debería forzarse una interpretación aventurada en este sentido, ya que parece obedecer a un propósito legislativo claro y a respetar el principio de legitimación registral. De lege ferenda podría hipotéticamente llevarse a cabo la ampliación de la legitimación de actos unilaterales por cada uno de los cónyuges, siempre con el límite de la naturaleza dispositiva de los mismos (otra cosa desvirtuaría la naturaleza de la sociedad de gananciales). Pero ello exigiría en primer lugar la reforma del Código civil, cuya exigencia de actuación conjunta es clara y terminante no sólo en sus artículos 1375 y 1377 para los actos de gestión y disposición, sino que en su art. 1376 para los actos de administración. En cualquier caso, la doctrina que favorece la legitimación unilateral para otorgar actos sobre los bienes gananciales que no alcancen el rango de actos de disposición, con independencia de quien sea el cónyuge titular, tiene escasas manifestaciones. La citada Resolución de 1995 relativa a la declaración de obra nueva es una de ellas, está escasamente fundamentada y, al contrario de lo que podríamos suponer, no trata conceptualmente la diferencia entre actos de administración y disposición. Su doctrina no sólo no ha sido proseguida por el centro directivo registral sino que tras la promulgación del RD 1093/1997 no parece ya aplicable en cuanto a la declaración de obra nueva, que era el eje del supuesto de hecho. III. Acerca del excesivo rigor interpretativo en la exigencia de prueba documental pública de los fondos privativos. La exigencia de prueba documental pública de los fondos utilizados para acreditar la privatividad de una adquisición puede resultar en exceso severa y de hecho parece estar forzando la aparición en el tráfico de una categoría discutible dentro del Código civil como es la atribución de privatividad. La jurisprudencia vigente y la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública han constatado lo problemático que es acreditar la procedencia de los fondos empleados para la adquisición de un bien, debida a la fungibilidad del dinero y su difícil de trazabilidad. Éste es el obstáculo principal para imprimir registralmente la nota de privatividad a adquisiciones que posiblemente lo sean. Lo que es más discutible es que no se considere prueba documental suficiente el hecho de que un cónyuge que ha vendido un bien privativo y escriturado su venta que refleja claramente unos fondos privativos. El centro directivo ni siquiera acepta que una vez obtenido ese precio puede razonablemente presumirse que dicho cónyuge posee fondos privativos suficientes, utilizando en su caso la cifra máxima del precio de esa compraventa como límite justificado de los fondos privativos que puede aplicar a la adquisición y manifestando el adquirente precisamente que se trata de esos fondos y que los emplea precisamente con esa finalidad (y no con otra). La renuencia interpretativa que a este respecto mantiene la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podría, efectivamente, ser exagerada en este caso. Y una interpretación favorable a estos indicios también es posible, aunque lo recomendable sería de lege ferenda incorporar una respuesta jurídica como la del Código Foral de Aragón. Ante la realidad de que esta hipótesis es razonable, la ley aragonesa ha introducido un precepto —el art. 213 de Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, que aprueba el «Código del Derecho Foral de Aragón»— que permite presumir, salvo prueba judicial en contrario, por supuesto, que se han invertido fondos privativos en la adquisición cuando se han obtenido de una venta de un bien privativo anterior siempre que “no haya pasado el plazo de dos años entre ambas escrituras”. La presunción de privatividad de la ley aragonesa es, insistimos, razonable. Pero ni recoge el Código civil nada similar ni puede fundamentarse en él según la interpretación dominante actual. Y ello a pesar de que, como vamos a ver, otras soluciones similares a las de la ley aragonesa —y también la navarra— se han incorporado al Código civil y tampoco parecen encajar en sus preceptos. Nos referimos a la atribución de privatividad novedosamente acogida por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. IV. Acerca del ámbito de la vis attractiva de la ganancialidad y la presunción de ganancialidad. Es conocido de todos que el Código civil favorece la llamada vis attractiva de la ganancialidad sobre la base (aunque no sólo) de la presunción favorable al carácter ganancial de los bienes cuya privatividad no se pruebe especialmente. Dado que las adquisiciones constante matrimonio se hacen muy frecuentemente con dinero, y que está ampliamente destacada la fungibilidad y difícil trazabilidad de éste, parece que toda aquella adquisición dineraria se reconducirá a la presunta ganancialidad del inmueble adquirido. Constatamos que en el ámbito del Registro de la Propiedad la presunta ganancialidad no se desvirtúa de cualquier manera o por cualquier modo admitido en Derecho y que, en particular, no puede desvirtuarse por medio de otra presunción de signo contrario, como pueda ser la acreditación de que el adquirente dispone de fondos privativos y manifiesta aplicarlos a la adquisición. Toda otra modalidad para destruirla parece vedada. La presunción de ganancialidad, a efectos del Registro de la Propiedad, sólo cesa por medio de una prueba que ha de ser no sólo documental sino también pública (art. 95.4º del Reglamento Hipotecario). En definitiva, cabe la duda sobre si estamos entendiendo la presunción de ganancialidad en sus justos términos y surgen preguntas lícitas sobre si es esta la razón de que hayan surgido ciertas doctrinas o tesis que un tanto forzadamente amplían las posibilidades de privatividad mediante el recurso a la que es uno de los principios de la sociedad de gananciales, la autonomía de la voluntad de los cónyuges. Uno de los principios más importantes pero también más genéricos. V. Acerca de doctrina de la atribución de privatividad construida por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Solemos destacar que el instituto de la sociedad de gananciales se cimenta en los principios básicos del respeto a la autonomía de la voluntad de los cónyuges, la subrogación real y la presunción de ganancialidad —como expresión de la reconocida vis attractiva de la ganancialidad—. Entre ellos el Código civil establece un equilibrio, favorable a la autonomía de la voluntad de los cónyuges, ciertamente, cuando hay causa. Pero no se acaba de comprender por qué se estima, como si fuera de lege data, que la autonomía de la voluntad se haga prevalecer sobre los otros dos, tan forzadamente, para dotar de fundamento a la atribución de privatividad de los bienes adquiridos. La doctrina que acepta que la atribución de privatividad es posible dentro del Código civil procede exclusivamente de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. El centro directivo da por cierto que la atribución de privatividad se ajusta al Código civil y lo justifica pretendiendo que es la otra cara o reverso de la atribución de ganancialidad del art. 1355 del Código civil. Frente a esta doctrina, desde un punto de vista crítico, hay que señalar lo siguiente: 1º. Admitir que por convenio entre cónyuges (abstracto en gran medida) se establezca la privatividad de un bien puede vaciar de contenido la confesión de privatividad, lo dispuesto en los artículos 1324 del Código Civil y 95.4º, 5º y 6º del Reglamento Hipotecario, y facilitar la lesión de los intereses de acreedores o herederos forzosos. El hecho es que el legislador del Código civil —a diferencia de los forales— no previó expresamente otro medio de atribuir la privatividad que la confesión, con sus limitaciones. 2º. La admisión de la doctrina de la atribución de privatividad no respeta adecuadamente la protección de terceros, en particular los acreedores. Y tampoco los intereses de los herederos forzosos, aunque sean causahabientes y no terceros. Se admite el pacto de determinación del carácter privativo con la única exigencia de una lacónica causalización o expresión de causa. Esto roza la abstracción de la causa, particularmente en cuanto a las adquisiciones a título oneroso, pues potencialmente la causa puede variar desde una compraventa o adjudicación en pago de deuda hasta el genérico derecho reembolso que tienen ambos cónyuges a la hora de la liquidación de la sociedad de gananciales. Los más adecuados y “justos términos”, las verdaderas exigencias de causa fueron descritas por la DGRN en Resolución de 25 de septiembre de 1990, que distingue entre causa del negocio que debería precisarse en función de la clase de contrato en particular (art. 1323 del Código civil), y la causa de la atribución patrimonial, pues alude a lo que llama “conjunción con el negocio adquisitivo” de la atribución. Pero, como vemos, no es esta doctrina, que permitiría a los acreedores un conocimiento directo del negocio celebrado entre los cónyuges (y por tanto de sus acciones civiles), por la que ha optado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. El centro directivo ha preferido otra en la que las exigencias de causalización son menores; y las garantías en favor de los acreedores, también. 3º. Nada habría que objetar a una interpretación amplia del art. 1323 y a la posibilidad de que los cónyuges celebren entre sí toda clase de contratos gozando de la más plena autonomía de la voluntad, pero no hay que olvidar que también esto tiene ciertos límites, los establecidos en los arts. 1255 y 1258 del Código civil, la ley, la buena fe y la ausencia de perjuicio de tercero entre ellos. Estos límites naturales deberían presuponerse también en el convenio de atribución de privatividad y si así fuera probablemente notaríamos dificultades para admitirlo, en la medida que puede ser una vía que permita lesionar derechos de acreedores como la que evita la confesión. 4º. Especialmente en algunas de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que acuñan esta doctrina (como las de 12 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021) parece latir cierta incoherencia interna. Las débiles exigencias de causalización se dan por satisfechas en esos casos porque los cónyuges pactan que “no haya derecho de reembolso” entre ellos. Si ni siquiera derecho al reembolso hay, entonces, la causa del pacto de atribución de privatividad aparece como causa gratuita, no onerosa —como paradójicamente señalan dichas Resoluciones—. Esta causa gratuita bien podría haberse invocado o explicitado sin ambages, ya que en este punto no hay cuestión, causa gratuita equivale a causa donandi y es pacífico que conforme al art. 1274 siempre consiste en la liberalidad del bienhechor. 5º. Mediante la interpretación realizada por el centro directivo acerca de la atribución de privatividad, se llega al extremo de lograr el mismo resultado que se alcanza mediante la aplicación de las leyes aragonesa o navarra, o vasca, pero lo cierto es que el Código civil carece de las normas al efecto que sí han incorporado (a ese objeto y con un propósito legislativo claro) estos Derechos forales. Contrastando la regulación del Código con la de las leyes forales, que prevén explícitamente que por acuerdo de los cónyuges tanto pueda convertirse un bien privativo en ganancial como un bien ganancial en privativo, llegamos a la conclusión de que en el Código civil brilla por ausencia un precepto similar que autorice que los bienes gananciales puedan convertirse en privativos puros por el mero acuerdo de los cónyuges. Esto, no parece que fuera un olvido del legislador. Considerando lo que decimos, la doctrina del centro directivo podría parecer una interpretación forzada y no aceptada ni regulada por el Código civil. 6º. No es convincente la interpretación que hace el centro directivo basándose en el art. 1355 o viendo en la atribución de privatividad el reverso de la de ganancialidad. Lo cierto es que el art. 1355 se refiere exclusivamente a la atribución de ganancialidad y no tiene por qué suponerse que albergue un reverso en favor de la privatividad, más bien lo que parece es que el art. 1355 se decide por admitir la atribución de ganancialidad, como única opción. Nada contiene este precepto a favor de la atribución de privatividad que parece más bien implícitamente ajena al mismo. 7º. El grado de tensión interpretativa es máximo cuando se confronta la regla de que la presunción de ganancialidad sólo puede ceder a la privatividad pura mediante prueba documental pública, pues no sólo hay una norma taxativa a este respecto, el art. 95.2 del Reglamento Hipotecario, sino también una jurisprudencia constante que lo respalda. Obsérvese que la regla además obra en el marco del art. 95 del Reglamento Hipotecario, dedicado a los bienes inscritos como privativos por confesión. Pues fuera de esas dos posibilidades —privatividad acreditada por documental pública, privatividad por confesión— no hay ninguna otra expresa en la regulación hipotecaria (ni civil). A pesar de todas estas objeciones, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública considera actualmente culminada su labor de construcción de esta doctrina, hasta el punto de reconstruir las fuentes de privatividad concluyendo que existen tres maneras de acreditar o “fuentes” de la privatividad: la prueba fehaciente y plena, la confesión del consorte —de estas dos nunca tuvimos duda— y, en tercer lugar, el convenio de atribución de carácter privativo —la discutible novedad—, cuyo único requisito aparente es la causalización de tal convenio, entendida en los “justos términos” (más bien débiles o superficiales) a que su doctrina los reduce. VI. Acerca del negocio complejo como quiebra del principio de codisposición y de las reglas previstas por los artículos 1377 del Código civil y 93.1 del Reglamento Hipotecario. Las conclusiones sobre el estado de la cuestión del negocio complejo y su incidencia en actos o contratos simultáneos en el tiempo por el que se verifica la adquisición de bienes gananciales, fundamentalmente compraventa con hipoteca, son las siguientes: 1.ª La doctrina del negocio complejo, tal como ha sido formulada por la DGRN, constituye una excepción, una quiebra si se quiere, de los artículos 93.2 y 94.3 del Reglamento Hipotecario y del art. 1377 del Código civil (incluso del art. 1320), por prescindirse del consentimiento del consorte en el acto de otorgamiento del contrato de hipoteca y por cuanto la calificación del acto dispositivo que es la hipoteca queda neutralizada o soslayada y limitada a la del negocio cuya primacía se afirma, que es de adquisición, no de disposición, —y cuyos requisitos son los propios de un acto de adquisición y no de disposición, normalmente mayores—. Por utilizar las palabras del art. 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación registral de los requisitos de validez de los actos dispositivos de compra e hipoteca queda reducida a los de la compra. Hemos debido remontarnos a la construcción doctrinal de DE CASTRO en su esencial obra El negocio jurídico, con el fin de replantearnos la verdadera razón de ser de esta categoría y de rescatar la preocupación por la completa concurrencia de los requisitos imperativos exigidos a los negocios que se integrarían unitariamente en el negocio complejo. La casuística citada por DE CASTRO de negocios complejos, a través de las decisiones de los tribunales, nos muestra que suelen ser negocios de parecida naturaleza y a los que se exigen requisitos muy similares en cada uno. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública considera suficiente el cumplir los requisitos del considerado económicamente como negocio principal, admitiéndose el omitir el cumplimiento de los requisitos exigidos para el negocio accesorio. Y, sin embargo, siendo éste la hipoteca (y por mucho que ésta tenga la naturaleza de derecho accesorio), no deberían ser soslayados en modo alguno. Los requisitos del contrato de hipoteca, de la hipoteca voluntaria, puestos en relación con otros contratos, son los más severos: pleno poder de disposición (art. 1857 del Código civil y 138 de la Ley Hipotecaria), mandato expreso (art. 1713), plena capacidad de obrar (art. 1857 C.c. y 138 L.H.) y, por supuesto, consentimiento conjunto o regla de codisposición de los cónyuges (art. 1377 del Código civil y 93 y 94 del Reglamento Hipotecario). 2.ª La doctrina del negocio complejo disminuye las garantías del cónyuge no interviniente en dichos contratos: En cuanto a la responsabilidad de los bienes patrimoniales porque el art. 1371 del Código civil no cierra la puerta a la responsabilidad “de otros bienes con arreglo al Código”, por mucho que esta doctrina así lo afirme, salvo cuando se recurre al (muy poco frecuente) pacto de limitación de responsabilidad al bien hipotecado regulado por el art. 140 de la Ley Hipotecaria, único medio que permite ceñir exclusivamente a la finca adquirida las responsabilidades generadas por la adquisición, y evita definitivamente que pueda afectar a los patrimonios consorcial y privativo de los cónyuges. Sólo mediante el pacto de limitación de responsabilidad puede afirmarse que ésta se restringe al bien gravado sin perjudicar al titular, que era uno de los principales argumentos de las resoluciones de 1968. Al respecto del mismo, cabe señalar que normalmente lo que se garantiza mediante la hipoteca no es el pago del precio aplazado directamente, sino las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario, que normalmente son diversas, y porque al contratarse la hipoteca se está privando al cónyuge no adquirente de la información financiera cualificada que exige la ley 5/2019 y prevé la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 como garantía de crédito responsable. 3.ª Desde el punto de vista de la dogmática jurídica, la tesis del negocio complejo que engloba compra e hipoteca parece revisable porque, tal como está diseñada, la constatación de los requisitos de un negocio de adquisición (la compraventa) exonera de la constatación de los requisitos de un negocio de disposición (la hipoteca). Pero estos negocios son estructuralmente diferentes e implican requisitos distintos, por más que se afirme que la causa compleja absorbe a la accesoria. Como hemos dicho, la doctrina del negocio complejo utilizada por la DGRN incurre en contradicciones. En el caso de que la compra e hipoteca sean otorgados por un cónyuge cuyo régimen económico matrimonial está sujeto a Derecho extranjero exige la prueba de cumplirse los requisitos de este Derecho extranjero —que generalmente consistirán en el consentimiento del consorte a la hipoteca—; y en caso de que la compra e hipoteca sean otorgados por los padres de un menor, exige la autorización judicial para la hipoteca. Pero, en el caso de un bien adquirido para la sociedad de gananciales, sin embargo, no considera necesario el consentimiento requerido imperativamente por el art. 1377 del Código civil y el art. 93 del Reglamento Hipotecario. ¿En qué basa la DGRN su criterio para establecer estas diferencias? ¿Es el consentimiento del consorte en régimen de gananciales menos imperativo que el requisito del consentimiento del consorte extranjero o de la autorización judicial? VII. Acerca de las restricciones de la inscripción del testimonio aprobatorio del convenio regulador ex art. 90 del Código civil y la exigencia de escritura pública para inscribir los acuerdos que hacen cónyuges sobre los bienes privativos cuando otorgan este convenio. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se opone a la inscribibilidad de ciertos pactos cuando se incorporan al convenio regulador de la separación o divorcio, en cuanto versen sobre bienes privativos de los cónyuges y no se limiten a liquidar la sociedad de gananciales existente entre ellos antes de su crisis matrimonial (art. 90.e). Se basa para ello en una interpretación, en gran medida literal o literalista, sobre el art. 90 del Código civil que define el ámbito del convenio regulador. Estima el centro directivo que los pactos entre cónyuges que conciernen a los bienes privativos deben seguir un “cauce documental idóneo” y que por ello deben ser objeto de escritura pública, sin poder formar parte del contenido del convenio. No es la primera vez que la DGRN estima que debe haber una correlación entre la forma del documento y la naturaleza del negocio de que se trata: la Resolución de 14 de noviembre de 1998 (RJ 1998, 8496) ya quiso sentar el criterio de que no pueden acceder al registro indistintamente los documentos judiciales, administrativos y notariales, a pesar de que el art. 3 de la Ley Hipotecaria, que recoge el principio de titulación auténtica, no da pie a establecer entre ellos grandes diferencias. Y no es éste es el único caso de llamativo o excesivo rigor formal que impone el centro directivo, puesto que reitera una y otra vez — últimamente en Resolución de 14 de junio de 2023 (B.O.E. 10-7-2023) su criterio referente a la no inscribibilidad del auto de homologación judicial de una transacción por no ser título formal suficiente (salvo que traiga causa de un supuesto de crisis matrimonial), exigiendo la protocolización notarial del auto (y esto a pesar de que reiteradamente también los tribunales están revocando este criterio y recuerdan que un auto de homologación judicial es un documento auténtico que cumple los requisitos del art. 3 de la Ley Hipotecaria). Pero, ciertamente, el convenio aprobado judicialmente cumple con los requisitos de un documento auténtico a los efectos del art. 3 de la Ley Hipotecaria. De otro modo no sería inscribible en modo alguno. De hecho, la Resolución de 6 de julio de 2023 («BOE» núm. 177, de 26 de julio de 2023) relaciona varias sentencias del Tribunal Supremo en las que el convenio regulador aprobado judicialmente se declara o se presupone inscribible. No se entiende bien, pues, por qué la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública hace esta discriminación documental y veta la inscripción de los pactos relativos a derechos privativos en el convenio, cuando estos pactos pueden ser relevantes para que los cónyuges equilibren sus intereses patrimoniales tras la crisis matrimonial de que se trate. La cuestión es, ¿en qué se basa el criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre la “correlación” entre negocio y forma, y “cauce documental idóneo” para acceder al Registro de la Propiedad? ¿Se desprende, o está sustentado por el art. 3 de la Ley Hipotecaria o por el Código civil? No lo parece. Por supuesto, es lógico excluir del ámbito del convenio regulador los bienes pertenecientes a otras personas (por ejemplo los padres de los cónyuges que permiten el uso de un piso de su propiedad para que la familia de alguno de sus hijos lo convierta en hogar familiar). O —considerando que las únicas partes con legitimación para otorgar un convenio del art. 90 del Código civil son los cónyuges— las donaciones a terceros que no son parte (en favor de los hijos del matrimonio), o las transmisiones a terceros (daciones en pago de bienes gananciales a acreedores que reclaman deudas gananciales). Estas exclusiones parecen verdaderamente fundadas en la naturaleza del convenio, pero ¿un acto de disposición sobre bienes privativos dirigido a satisfacer el interés de uno de los cónyuges tras la ruptura del matrimonio no es apto para el convenio ni para inscripción? Este criterio restrictivo puede frustrar o limitar la utilidad de los convenios reguladores. La incongruencia del criterio de la DGRN sube de punto cuando se constata que el centro directivo ha admitido la inscribibilidad de los pactos sobre bienes privativos objeto de convenio regulador, cuando entre los cónyuges no regía la sociedad de gananciales sino un régimen legal de separación de bienes, como el catalán o el balear. Así sucede en los supuestos de las Resoluciones de 5 de diciembre de 2012 (BOE 04.01.2013) —que permite la inscripción de una adjudicación de una plaza de garaje de que son titulares los ex cónyuges por mitad y pro indiviso, sin escritura pública, con el convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente—; la Resolución de 29 de octubre de 2008 (BOE 19.11.2008) —donde ve diferencias al parecer esenciales entre la comunidad romana de bienes y la que surge por aplicación de un régimen de separación legal (la causa familiae)—; o la Resolución de 21 de enero de 2006 (BOE de 9 de marzo de 2006). En definitiva, la naturaleza y finalidad del instituto del convenio regulador parecen reclamar que en su ámbito puedan los cónyuges otorgar todo tipo de pactos sobre sus bienes, privativos y gananciales para equilibrar sus intereses tras la crisis matrimonial, con el lógico límite de que no impliquen a terceros, pues en todos ellos potencialmente radica la causa familiae que la DGRN sólo ha visto en supuestos de matrimonio bajo régimen económico matrimonial de separación de bienes. VIII. Acerca de la vivienda habitual y su inscripción registral. La vivienda habitual queda protegida especialmente por la ley al tratarse no solo de una vivienda con destino conyugal, sino de una vivienda en la que, además, de los esposos, viven los hijos comunes o los que cada cónyuge antes del matrimonio hubiera tenido. Es necesario subrayar que en la aplicación del principio de especialidad debe primar la moderación, ya que de la configuración del derecho de uso con carácter familiar se derivan consecuencias de carácter registral ya que, los requisitos para su inscripción no se aplican tan rigurosamente como si se tratara, propiamente dicho, de un derecho real. Las consecuencias especiales que se derivan como la disociación entre titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo ya que, de una parte se atiende al interés protegido por el derecho atribuido, que en este caso es el interés familiar y facilitar la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye la custodia, y otro factor a atender es la titularidad de tal derecho, que es exclusivamente del consorte a cuyo favor se atribuya el mismo ya que, es a tal cónyuge a quien se le atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda con su solo consentimiento se remueve. Y, de ello se deriva que el uso atribuido a un consorte es un derecho oponible frente a terceros y, por tanto, en los términos que disponga la resolución judicial correspondiente va a tener acceso al Registro de la Propiedad. El consentimiento que se requiere para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge que es titular de esta vivienda o del derecho sobre ella y no el consentimiento de los hijos. No importa la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho que exista sobre ella y que sea de carácter privativo o sea ganancial y, asimismo, es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio. Se comprenden aquí todos los actos que implican sustraer al uso común los derechos sobre la vivienda familiar. Con respecto a la extinción de la comunidad de una vivienda indivisible adquirida por solteros y que ahora están divorciados la DGRN discute si, para poder determinar si es necesario o no el consentimiento de otra persona para disponer de la finca, debe manifestarse si existe o no unión de hecho formalizada del consorte transmitente y, en tal caso, que la vivienda no se constituya como la vivienda habitual de dicha unión o, directamente esta circunstancia última. Se establece al respecto que todo comunero puede obligar a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda por la vía de la acción de división, al ser esta indivisible. Y esta manera de dividir la comunidad no debe verse supeditada ni al consentimiento prestado por los cónyuges de los otros titulares ni, tampoco, a la autorización judicial supletoria ya que, ello supondría introducir una limitación a la acción de división, que es de orden público y está estimulada y favorecida por el Legislador. Con respecto a la naturaleza del derecho de uso de la vivienda familiar, es necesario poner de manifiesto que es éste un derecho de configuración judicial ya que se constituye ope sententiae, bien si es acordado por los cónyuges o, si entre ellos hay desacuerdo. Asimismo, es un derecho de carácter familiar para el que se establecen ciertas limitaciones a la disposición de la vivienda. Está considerado, además, como un derecho no patrimonial, ajeno a la clasificación entre derechos personales y reales ya que esta división es una división de los derechos de carácter patrimonial y, el citado derecho de uso es de orden puramente familiar y no tiene carácter patrimonial. Es un derecho con trascendencia real y es que, que éste no sea un derecho real no significa que carezca de trascendencia real que justifique su inscripción, pues mediante este hecho se garantiza su oponibilidad general frente a los terceros que adquieran. Otra exigencia necesaria para que el uso pueda inscribirse de manera autónoma es que se atribuya al cónyuge que no es el titular registral o que siendo el titular registral no es el único y, en este caso, el uso gravará la otra titularidad. No será inscribible la atribución de uso a favor del cónyuge que sea el propietario único de la vivienda y será cancelable el uso inscrito cuando, con posterioridad, el titular resulte único titular de la misma produciéndose, así, una confusión de derechos. En lo relativo a la facultad de ocupación provisional debemos subrayar que está condicionada por la titularidad preexistente, esto es, el uso viene condicionado por el título previo que habilitaba el uso de la vivienda constante el matrimonio, ya que la sentencia no puede atribuir una titularidad diferente de la que hasta entonces se tenía sobre la citada vivienda, ni tampoco puede generar un derecho nuevo, sino únicamente puede proteger el que hasta ese momento la familia tenía. Asimismo, se trata de un uso temporal cuya duración dependerá de las circunstancias que aconsejaron su constitución, Para la inscripción del derecho, no es imprescindible el señalamiento de un plazo y en este punto es posible distinguir si hay hijos o no, pues no habiendo hijos el art. 96.3 C.c. establece que podrá acordarse el uso de tales bienes por el tiempo que prudencialmente se establezca. IX. Acerca de la sobrevenida inadecuación del art. 92 del Reglamento Hipotecario como procedimiento de inscripción de las adquisiciones inmobiliarias de cónyuges extranjeros, tras la entrada en vigor del Reglamento (UE) 2016/1103, y sus efectos negativos en la difusión del régimen económico matrimonial de la sociedad de gananciales en los extranjeros residentes en España. Parece evidente la orientación que sigue el Derecho de la Unión Europea de optar por la ley del Estado de residencia habitual en los conflictos de leyes e materias civiles. Este criterio de Derecho Internacional Privado tradicionalmente se ha utilizado para evitar en lo posible la existencia de regímenes diferenciados de Derecho civil entre miembros de una misma sociedad. El criterio del art. 9.2 del Código civil es que el régimen económico matrimonial se rige por la ley personal (la ley nacional conforme al art. 9.1) y en virtud de esta norma la hipótesis normal ha sido que las adquisiciones de cónyuges extranjeros se han calificado (en ambos sentidos, el de norma aplicable y el registral) conforme a su ley nacional. En cambio, el Reglamento (UE) 2016/1103 ha introducido nuevos criterios. No imposibilita otras opciones, de hecho las prevé, pero establece como norma supletoria la ley aplicable la del Estado de la residencia habitual común a los esposos, y por tanto en la práctica la primera a tener en cuenta en los muy frecuentes supuestos de que los cónyuges no hayan otorgado acuerdos de ley aplicable o capitulaciones matrimoniales. Si conforme al sistema del Código civil (ley nacional) lo ordinario es que los cónyuges extranjeros (aun residiendo en España) adquirieran conforme al régimen económico matrimonial previsto por su ley nacional, conforme al sistema del Reglamento europeo, lo ordinario (siempre que se trate de matrimonios celebrados después de 29 de enero de 2019) será que los cónyuges extranjeros residentes en España adquieran conforme al régimen económico matrimonial previsto por la ley del Estado en el que residen, que es el de la sociedad de gananciales (o en su caso el régimen foral que corresponda). Considerando esto, podemos presumir que se incrementará sustancialmente el número de casos de cónyuges extranjeros residentes en España que como régimen económico matrimonial supletorio tendrán el de la sociedad de gananciales. Y que ello obedece en el fondo a una razón de política comunitaria. Así como el art. 92 del Reglamento Hipotecario podía ajustarse (relativamente) al criterio del art. 9.2 del Código civil, en la actualidad, una vez que además una de las directrices del Reglamento (UE) 2016/1103 es la previsibilidad del régimen económico matrimonial, este precepto no permite resolver registralmente, de modo satisfactorio, la cuestión de la inscripción de los bienes con arreglo al régimen económico matrimonial realmente aplicable, antes al contrario, puede decirse que no favorece la previsibilidad del régimen económico matrimonial, e incluso que puede inducir a error a los terceros que consultan el Registro de la Propiedad o a facilitar complicaciones posteriores, las de tratar de averiguar mucho después cuál era el régimen económico matrimonial bajo el cual han adquirido un inmueble sito en España unos cónyuges extranjeros residentes en España. Si entendemos por error de Derecho la convicción errónea de cuál es la norma por la que se rige un negocio jurídico, el art. 92 del Reglamento Hipotecario y la praxis que induce son un cauce adecuado para favorecerlo. Si los cónyuges extranjeros residentes en España (en especial si sólo actúa uno de ellos) están convencidos de que su régimen económico matrimonial se regula por su ley nacional y al adquirir un inmueble lo manifiesta en consecuencia, con el art. 92 del Reglamento Hipotecario vigente, en primer lugar, nada exige que tenga lugar la fijación de la ley (realmente) aplicable, por algún medio admisible en Derecho no distinto del que se va a utilizar a la hora de enajenarlo más tarde (con la desventaja de que el tiempo ayudará a difuminar los antecedentes que determinaban la ley aplicable); en segundo lugar, nada impide que, en virtud de la manifestación que hace el adquirente, se consigne registralmente un régimen económico matrimonial que no es el que corresponde según la ley aplicable, con distorsión de la información registral que debe llegar a terceros. Esta anomalía será especialmente grave cuando el adquirente extranjero y residente manifiesta ser su régimen económico matrimonial el de su ley nacional y ésta determinar un régimen de separación de bienes. Si resulta que la ley aplicable era la de su lugar de residencia común con su consorte, es decir, la del Estado de residencia, y probablemente el régimen de la sociedad de gananciales, se favorece una apariencia jurídica errónea de que haber adquirido con carácter privativo. Se publica oficialmente un error de Derecho. Y ello porque la ley aplicable al régimen económico matrimonial no se determinó cuando era preferible determinarla, es decir, al tiempo de la adquisición, y no después. La realidad actual en España es muy diferente a la que aconsejó la redacción del art. 92 del Reglamento Hipotecario en 1982. Los regímenes extranjeros no son desconocidos en el tráfico jurídico y sus elementos principales pueden ser conocidos muchas veces a través de la plataforma e-Justice. Por consiguiente, defendemos que el art. 92 del Reglamento Hipotecario sea reformado para aproximarse al régimen de los artículos 90 o 93 y al tiempo de la adquisición se haga constar el régimen económico matrimonial a que queda sujeta la adquisición y el carácter del bien.

The purpose of this doctoral thesis is the study of the registration of the acts of acquisition, administration and disposal of real estate within the framework of the community property. Firstly, the essential aspects of the registry function and its informing principles are addressed (chapters I and II), as well as the study of real estate from a double perspective: as an object of registration (chapter III) and as an integral part of the community property (chapter IV). Subsequently, the core aspects of this thesis are analyzed: the registration of acquisitions of real estate with a private or exclusive nature of one of the spouses (chapter V), the registration of the same in the event that they have a marital nature (chapter VI) and the registration of the acts of administration and disposal (chapter VIII). Finally, the impact that the approval of Regulation (EU) 2016/1103 has had on these matters in relation to foreign matrimonial property regimes is analyzed. This thesis answers several problematic or unresolved questions in jurisprudential or doctrinal matters, as the excessive rigor of the requirement for public documentary proof of private funds; a criticism of the doctrine of the attribution of privacy of the DGSJFP; the complex business as a failure of the principle of co-disposition; the restrictions on the approval testimony of the regulatory agreement ex article 90 of the Civil Code; or the sudden inadequacy of article 92 of the Mortgage Regulations as a registration procedure for real estate purchases by foreign spouses; among other. Likewise, when appropriate, lege ferenda proposals are derived from the conclusions of the doctoral thesis.

Conclusions I. About the correlation between the criteria of the Civil Code and the Mortgage Regulation ones as for the acquisition and management of immovable properties. Every acquisition of real estate is normally registered in the Land Registry to deploy all its effects in legal traffic. The registration rules of the Mortgage Regulations develop the Civil Code on this point and its criteria are adapted in mortgage terms to those established by it. The Civil Code imposes the existence of three types of assets, the community property and the private property of each one of the spouses, and envisages clear principles of organization: the presumption of common property, based on the vis attractiva of the ganancialidad or common goods and real subrogation in order to maintain the balance between the three types of assets, and the principle of the autonomy of the parties through which the spouses can balance their interests in the sociedad de gananciales or common assets of the spouses. The Civil Code establishes a general rule of joint management or consent of both spouses in Article 1375, which governs this matter — “the management and disposal of common goods shall correspond jointly to the spouses”— and its wording leaves, therefore, very little room for unilateral actuation, although some are allowed by art. 1384. The Mortgage Regulation recognizes the existence of differentiated assets—privative and common— and adjusts the land register principles to the rules of the Civil Code, in particular joint management or co-disposition —Articles 93 and 94—. On the other hand, it regulates the legal standing of privative assets or privativity by subjecting it to the mortgage principle of authentic title or legality in the formal sense, since it requires public documentary evidence to rebut the presumption of common property. This particularity, obviously, does not arise from the Civil Code but is consistent with the principles of the Spanish land register system in accordance with Articles 3 and 4 of the Mortgage Act. The principle of joint management that governs marital assets also has its continuity with the registry principle of enchained title established in Article 20 of the Mortgage Act and confirmed by Article 40, by which is required that all new developments, modifications or alterations on common assets should be made by agreement of both spouses. The big difference between Civil Code and Mortgage Regulation or the greatest dissonance between mortgage regulations and civil regulations lies in the possibilities of unilateral action explicitly included in the Article 94 of the Mortgage Regulation, admitting the legitimation of the spouse who appears to be the proprietor -denying it to the non-proprietor– in order to perform acts that the doctrine considers as riguroso dominio or quasi-disposal, mainly the so called modifications of entidades hipotecarias (land register entities) -grouping, fragmentation or division of plots, declaration of new construction over the plots, constitution of a horizontal ownership regime concerning a real estate… —. It is obvious that the scope of these acts is greater than that of the mere “acts of administration” referred to in Article 1384 of the Civil Code. It seems that we can affirm that, despite the fact that the schema of the similar acts is generic, the Mortgage Regulation draws the border between true acts of disposal, reserved to joint decision, and those that do not reach this range even if they come close to it. The Mortgage Regulation therefore favors that the proceedings are more simple, by allowing only one spouse to act without the need for the intervention of the other. What seems less satisfactory for the coherence of the system is that this spouse must necessarily be the registered owner, if we are consistent with the idea that the community property is actually a Germanic community or in common. Furthermore, not all interpretations favorable to the expansion of unilateral action by spouses are so easy to admit. A point is to maintain that, since there is a community in common, Germanic hand, each of the spouses can grant those acts that do not reach the range of dispositive acts and a very different point to facilitate the expansion of unilateral action precisely for acts of disposal. The concordance of the Mortgage Regulation with the Civil Code, and the coherent regime they establish, may be altered by certain interpretations carried out by the registry general directorate, such as the doctrine of the negocio complejo or complex contract, which seems to imply a breach of the principle of co-disposition (Articles 93 and 94 of the Mortgage Regulation in relation to Article 1377 of the Civil Code); or the doctrine on the attribution of privativity, which has the prospective of voiding the rules of the Article 95 § 4, 5 and 6 of the Mortgage Regulation. II. About the divergence between the legal nature of the community property as a Germanic community and the ownership of the assets registered for this community property. Once accepted the opinion that legal nature of the community property is a community of property of a Germanic type or in common, however, a certain contradiction remains with respect to the registry standing, which grants possibilities of unilateral action to one of the spouses, the only registered owner, in Article 94 of the Mortgage Regulation, whereas are denied to another – the non-owner –, what theoretically it would not be consistent with the doctrinal status of such legal nature. In other words, it does not seem consistent with the Germanic nature acknowledged in the community property (almost unanimously by doctrine and in any case by jurisprudence) that the only legitimate party is the registered owner. This is not coherent with the idea that the comunidad de gananciales or community of properties is actually a community of a Germanic type or in common. On the contrary, if we draw a dividing line between acts of disposal and non-disposition acts, in order to increase the possibilities of unilateral action, the logical one would be to recognize legitimation to make acts not only to the registered spouse but to both members of the community property. But, in conclusion, it is necessary to admit that the current text of the Mortgage Regulation does not allow us to accept this option nor an undue interpretation should be forced in this sense, since it seems to keep on a sure legislative purpose and for the reason of respecting the principle of registry legitimation. As a proposal of lege ferenda, we may suggest to extend the legitimation of unilateral acts by each of the spouses could hypothetically be carried out, except in the event of acts of disposal (otherwise it would distort the nature of the community of property). But this would require, first of all, to reform the Civil Code, whose legal requirement of joint decision of the spouses is clear and definitive, not only according to the Articles 1375 and 1377 as for acts of management and disposal, but also the Article 1376 as for acts of administration. In any case, the doctrine that favors unilateral legitimation to carry out acts on community assets that do not reach the range of acts of disposal, regardless of who the titular spouse is, has few cases. The aforementioned 1995 Resolution regarding the declaration of new construction is one of them, it is poorly founded and, contrary to what we might assume, it does not assess conceptually the difference between acts of administration and disposition. Not only have its guidelines not been followed by the registry directorate but after the promulgation of RD 1093/1997 it no longer seems applicable in terms of the declaration of new construction, which was the axis of the factual assumption. III. About the too strict interpretation of the requirement of public documentary evidence for the privative funds. The requirement of public documentary proof of the funds used to justify the privativity of an acquisition may be excessively severe and in fact seems to be forcing the occurrence in the legal traffic of a debatable category within the Civil Code such as the attribution of privativity. Current jurisprudence and the doctrine of the General Directorate of Legal Security and Public Faith have confirmed how problematic it is to prove the origin of the funds used for the acquisition of an asset, due to the fungibility of money and its difficulty in traceability. This is the main obstacle to register some acquisitions as privative properties even though they are privative indeed. It is much more debatable that the fact that a spouse who has already sold a private asset and executed a deed of its sale that reflects clearly he/she receives privative funds is not considered sufficient documentary evidence. The Spanish mortgage general directorate does not even accept that having obtained such privative price, it can reasonably be presumed that such spouse has sufficient private funds, using, where appropriate, the maximum figure of the price of that sale as a justified limit of the privative to be applied to the acquisition and stating the acquirer precisely that these are such funds and that he uses them precisely for that purpose (and no other). The interpretative reluctance that the General Directorate of Legal Security and Public Faith maintains in this regard could, indeed, be exaggerated in this case. And a favorable interpretation of these indications is also possible, although it would be advisable de lege ferenda to incorporate a legal response such as that of the Foral Code of Aragon. Given that this hypothesis is reasonable, Aragonese law includes a provision —Article 213 of Legislative Decree 1/2011, of March 22, which approves the "Foral Law Code of Aragon"— which authorizes to presume —unless judicially proven otherwise— that private funds have been aimed to the acquisition when obtained from a sale of a previous private asset as long as “the period of two years between both deeds has not passed.” The presumption of privativity of Aragonese law is, we insist, reasonable. But the Civil Code neither includes anything similar nor can it be based on it according to the current dominant interpretation. And this despite the fact that, as we are going to see, other solutions similar to those of the Aragonese law - and also the Navarrese law - have been added to the Civil Code and do not seem to fit into its precepts either. We are referring to the attribution of privacy newly accepted by the doctrine of the General Directorate of Legal Security and Public Faith. IV. About the scope of the vis attractiva of community property and the presumption of common property (ganancialidad). It is known to all that the Civil Code favors the so-called vis attractiva of community property on the basis (although not only) of the presumption favorable to the community nature of assets whose private nature has not been specifically proven. Given that constant marriage acquisitions are very frequently carried out with money, and that its fungibility and difficult traceability are widely highlighted, it seems that all monetary acquisitions will be absorbed by the legal presumption of common property. We note that in the field of the land registration the presumption of common property is not rebutted in any way or by any means admitted by law and that, in particular, it cannot be rebutted by means of another presumption in the opposite sense, such as the proof of that the purchaser has private funds and declares that they will be applied to the acquisition. Any other way to rebut it seems closed. The presumption of community ownership, for the purposes of the land registration, only ceases through a proof that must be not only documentary but also public (Article 95 §4º of the Mortgage Regulation). But definitely, there is a doubt as to whether we are understanding the presumption of community property in its proper terms and lawful questions arise about whether this is the reason why certain doctrines or theses have emerged that somewhat forcibly expand the possibilities of privativity relying on one of the principles of the community property, the autonomy of the will of the spouses. One of the most important but also most generic principles. V. About the doctrine of the attribution of privativity made up by the General Directorate of Legal Security and Public Faith. We usually highlight that the institute of community property is founded on the basic principles of respect for the autonomy of the will of the spouses, real subrogation and the presumption of community property —as an expression of the acknowledged vis attractiva of community property—. Among them, the Civil Code establishes a balance, favorable to the autonomy of the will of the spouses, certainly when there is a cause. But it is not completely understood why it is considered, as if it were lege data, that the autonomy of the will is made to prevail over the other two, so forcefully, to provide a basis for the attribution of privacy of the acquired goods. The doctrine that accepts that the attribution of privacy is possible within the Civil Code comes exclusively from the General Directorate of Legal Security and Public Faith. The directive center assumes that the attribution of privacy complies with the Civil Code and justifies it by claiming that it is the other side or reverse of the attribution of common ownership from Article 1355 of the Civil Code. Regarding this doctrine, from a critical point of view, the following must be noted: 1st. Admitting that by agreement between spouses (largely abstract) the privativity of an asset is established may void the confession of privacy of content, the provisions of articles 1324 of the Civil Code and 95.4º, 5º and 6º of the Mortgage Regulations, and lead to breach the interests of creditors or legitimarios (forced heirs). The fact is that the legislator of the Civil Code - unlike the Derechos forales (regional legislation) - did not expressly provide for any other means of attributing privacy than confession of privativity, subject to limitations. 2nd. The admission of the doctrine of attribution of privativity does not adequately respect the protection of third parties, particularly creditors. Nor the interests of forced heirs (legitimarios), even if they are successors in title and not third parties. The agreement to determine the exclusive nature is admitted with the only requirement of a laconic causalization or expression of cause. This borders on the abstraction of the cause, particularly with regard to acquisitions for consideration, since potentially the cause can vary from a sale or assignment of goods in payment of debt to the generic right of reimbursement that both spouses have at the time of liquidation of the property. The most appropriate and “fair terms”, the true cause requirements, were described by the DGRN in Resolution of September 25, 1990, distinguishing between the cause of the contract that should be specified depending on the type of contract in particular (art. 1323 of the Civil Code), and the cause of property attribution, since it refers to what is called “conjunction with the purchasing contract” of attribution. But, as we see, it is not this doctrine, which would allow creditors direct knowledge of the business concluded between the spouses (and therefore of their civil actions), that the General Directorate of Legal Security and Public Faith has opted for. The management center has preferred another one in which the causalization requirements are lower; and guarantees in favor of creditors, too. 3rd. There would be nothing to object to a broad interpretation of art. 1323 and the possibility for spouses to enter into all types of contracts between both of them, enjoying the fullest autonomy of will, but we must not forget that this also has certain limits, those established in Articles 1255 and 1258 of the Civil Code: among them, the law, good faith and the absence of damage to a third party. These natural limits should also be presupposed in the agreement granting privaticity and if this were the case we would probably realize there are difficulties in admitting it, insofar as it may be a way that enable to harm the rights of creditors, like avoiding confession. 4th. Particularly in some Resolutions of the General Directorate of Legal Security and Public Faith that keep this doctrine (such as those of June 12, 2020 and January 15, 2021) there seems to be a certain internal incoherence. The weak requirements of causality are satisfied in these cases because the spouses agree that “there is no right of reimbursement” between both of them. If there is not even a right to reimbursement, then the cause of the agreement of attribution of privativity appears as a gratuitous cause of for free, not for valuable consideration —as said Resolutions paradoxically point out—. This gratuitous cause could well have been invoked or explained without ambiguity, since at this point there is no question, gratuitous cause is equivalent to donandi causa and it is indisputed that according to Article 1274 always consists of the generosity of the benefactor. 5th. The interpretation made by the mortgage center regarding the attribution of privativity, get as far of reaching the same result that is achieved through the application of the Aragonese, Navarrese or Basque laws, but certainly the Civil Code lacks the rules for this purpose that have already been taken (for that purpose and with a clear legislative purpose) into these Foral Rights. Contrasting the regulation of the Code with that of the regional acts, which explicitly provide that by agreement of the spouses both a private asset can be converted into a common asset and a joint asset can be converted into a private asset, we come to the conclusion that in the Civil Code there is a conspicuous absence of similar provision that authorizes that common property can become pure privative property by the mere agreement of the spouses. This does not seem to have been an oversight by the legislator. Considering what we say, the doctrine of the directive center could seem like a forced interpretation and not accepted or regulated by the Civil Code. 6th. The interpretation made by the management center based on Article 1355 or considering the attribution of privativity as the reverse of attribution to the community property is not convincing. Certainly Article 1355 refers exclusively to the attribution to the community property and should not be assumed to involve a reversal in favor of privativity, rather what it seems is that Article 1355 admits the attribution of community property, as the only option. This provision contains nothing in favor of the attribution of privacy, which seems rather implicitly unrelated to it. 7th. The degree of interpretive tension is maximum when confronted with the rule that the presumption of community property can only yield to pure privacy by the means of a public documentary evidence, since there is not only one exhaustive rule in this regard, Article 95 §2 of the Mortgage Regulation, but also constant jurisprudence that supports it. Note that the rule also works within the framework of Article 95 of the Mortgage Regulation, dedicated to assets registered as privative due to confession. Well, outside of these two possibilities—privacy accredited by public documentation, privacy by confession— we find no other express in mortgage (or civil) regulation. Despite all these objections, the General Directorate of Legal Security and Public Faith currently considers completed its work of building such criterion, to the point of reconstructing the sources of privativity, concluding that there are three ways to prove or “sources” of privacy. : the reliable and full proof, the confession of the consort - of these two we never had any doubt - and, thirdly, the attribution of privativity agreement - the debatable novelty - whose only apparent requirement is the causalization of such agreement, understood in the “fair terms” (rather weak or superficial) to which their doctrine boils them down. VI. About the complex contract as a breach of the principle of co-disposition and the rules provided for by Articles 1377 of the Civil Code and 93§1 of the Mortgage Regulations. The conclusions on the state of the art of the complex contract and its impact on acts or contracts simultaneous in time by which the acquisition of common assets is verified, essentially sale and purchase with a mortgage, are the following: 1. The complex contract doctrine, as formulated by the DGRN, constitutes an exception, a breach if you will, of Articles 93§2 and 94§3 of the Mortgage Regulation and Article 1377 of the Civil Code (including Article 1320), because the consent of the spouse is dispensed with in the act of granting the mortgage contract and because the qualification of the dispositive act that is the mortgage is neutralized or ignored and limited to that of the contract whose primacy is affirmed, which is one of acquisition and not disposal —and whose requirements are those of an act of acquisition and not disposal, normally greater. To use the words of Article 18 of the Mortgage Act, the registry scrutiny of the validity requirements of the purchase and mortgage dispositive acts is reduced to those of the purchase. We have had to go back to DE CASTRO's doctrinal construction in his essential book “El negocio jurídico”, in order to reassess the true reason of this category and to recover the concern for the complete concurrence of the imperative requirements demanded of the contract that are would be integrated unitarily into the complex contract. The cases mentioned by DE CASTRO as complex contracts, coming from court decisions, reveals that they are usually contracts of a similar nature and for which very similar requirements are demanded. The General Directorate of Legal Security and Public Faith considers sufficient to meet the requirements of what is considered economically as the main contract, and it is acceptable to omit compliance with the requirements required for the accessory contract. And yet, this being the mortgage (and even though it has the nature of an accessory right), they should not be ignored in any way. The requirements of the mortgage contract, of the voluntary mortgage, when put in relation to other contracts, are the most severe: full power of disposal (Article 1857 of the Civil Code and 138 of the Mortgage Act), explicit mandate (art. 1713), full capability to act (art. 1857 Civil Code and 138 Mortgage Act) and, of course, joint consent or rule of co-disposition of the spouses (Articles 1377 of the Civil Code and 93 and 94 of the Mortgage Regulation). 2. The doctrine of complex contract reduces the guarantees of the non-intervening spouse in said contracts: Regarding the responsibility of property assets because Article 1371 of the Civil Code also triggers liability “for other assets in accordance with the Code”, no matter how much this doctrine rejects it, except when is agreed (very rare) a limited liability to mortgaged assets regulated by the Article 140 of the Mortgage Law, the only mean that allows the responsibilities generated by the acquisition to be limited exclusively to the acquired property, and definitively prevents it from affecting the joint and private assets of the spouses. Only through the limitation of liability agreement can it be stated that this is restricted to the encumbered asset without harming the owner, which was one of the main arguments of the 1968 resolutions. In this regard, it should be noted that normally what is guaranteed by the mortgage is not the payment of the deferred price directly, but the obligations derived from the mortgage loan, which are normally diverse, and because when the mortgage is contracted, the non-acquiring spouse is being deprived of the qualified financial information required by Act 5/2019 and provided for Directive 2014/17/EU of the European Parliament and of the Council, of February 4, 2014 as a guarantee of responsible credit. 3. From the point of view of legal theory, the thesis of the complex contract that includes purchase and mortgage seems reviewable because, as designed, the verification of the requirements of an acquisition contract (the sale) exonerates the verification of the requirements of a disposition contract (the mortgage). But these contracts are structurally different and imply different requirements, even though it is stated that the complex cause absorbs the accessory cause. As we have said, the complex contract doctrine used by the DGRN leads to contradictions. In the event that the purchase and mortgage are granted by a spouse whose matrimonial property regime is subject to foreign law, proof of compliance with the requirements of this foreign law is required - which will generally consist of the consent of the spouse to the mortgage; and in the event that the purchase and mortgage are granted by the parents of a minor, judicial authorization for the mortgage is required. But, in the case of an asset acquired for the community of property, however, DGRN does not considers as neccesary the consent required imperatively by art. 1377 of the Civil Code and art. 93 of the Mortgage Regulations. What does the DGRN base its criteria on to establish these differences? Is the consent of the marital partner less imperative than the requirement of the consent of the foreign spouse or judicial authorization? VII. Regarding the restrictions on the registration of the certificate of the judiciary approval of the regulatory agreement ex Article 90 of the Civil Code and the requirement of a public deed to register the agreements that spouses make on private property when they grant this agreement. The General Directorate of Legal Security and Public Faith rejects the registration of certain agreements when they are included in the agreement regulating separation or divorce, insofar as they concern privative property of the spouses and are not limited to liquidating the existing community property between them before their marital crisis (Article 90§e). It is based on a largely literal or literalist interpretation of Article 90 of the Civil Code that defines the scope of the regulatory agreement. The mortgage center considers that agreements between spouses that concern privative property should follow a “suitable documentary way” and that therefore they should be the subject of a requirement of public document, without being able to form part of the content of the separate or divorce agreement. This is not the first time that the DGRN considers that there should be a correlation between the form of the document and the nature of the contract in question: the Resolution of November 14, 1998 (RJ 1998, 8496) already wanted to establish the criterion that Judicial, administrative and notarial documents cannot access the land register without distinction, despite the fact that Article 3 of the Mortgage Act, which includes the principle of authentic documentation, does not give rise to establishing major differences between them. And this is not the only case of remarkable or excessive formal rigor that the mortgage center imposes, since it reiterates again and again - most recently in the Resolution of June 14, 2023 (B.O.E. 10-7-2023) its criteria regarding the non-registration of the order of judicial approval of a transaction because it is not a sufficient formal title (unless it is caused by a case of marital crisis), requiring notarization of the order (and this despite the fact that the courts are also repeatedly revoking such criterion and remember that a judicial approval order is an authentic document that meets the requirements of Article 3 of the Mortgage Act). But, certainly, the judicially approved agreement meets the requirements of an authentic document for the purposes of Article 3 of the Mortgage ACT. Otherwise it would not be registrable in any way. In fact, the Resolution of July 6, 2023 ("BOE" No. 177, of July 26, 2023) relates several rulings of the Supreme Court in which the judicially approved regulatory agreement is declared or presumed registrable. It is not well understood, therefore, why the General Directorate of Legal Security and Public Faith makes this documentary discrimination and impedes the registration of agreements relating to exclusive rights in the agreement, when these agreements may be relevant for the spouses to balance their interests. The question is, what is the criterion of the General Directorate of Legal Security and Public Faith based on the “correlation” between act or contract and form, and “suitable documentary way” to access the Property Registry? Does it arise, or is it supported, by Article 3 of the Mortgage Act or by the Civil Code? It does not seem. Of course, it is logical to exclude from the scope of the regulatory agreement assets belonging to other people (for example, the parents of spouses who allow the use of an apartment they own so that the family of one of their children can convert it into a family home). Or —considering that the only parties with legal standing to grant an agreement of Article 90 of the Civil Code are the spouses - donations to third parties who are not parties (in favor of the children of the marriage), or transfers to third parties (assignments of assets in payment made by the joint community of spouses to creditors who claim community debts). These exclusions seem truly founded on the nature of the agreement, but is an act of disposition of private property aimed at satisfying the interest of one of the spouses after the breakdown of the marriage not suitable for the agreement or for registration? This restrictive criterion can thwart or restrain the usefulness of regulatory agreements. The inconsistency of the DGRN's criteria increases when it is confirmed that this mortgage center has admitted the registration of the agreements on privative property subject to a regulatory agreement, when the matrimonial regime is not the community property but a legal regime of separation of property, like the Catalan or Balearic ones. This happens in the cases of the Resolutions of December 5, 2012 (BOE 04.01.2013) - which allows the registration of an adjudication of a parking space owned by the former spouses in half and undividedly, without a public deed, with the judicially approved divorce regulatory agreement—; the Resolution of October 29, 2008 (BOE 19.11.2008) —where it sees apparently essential differences between the Roman community of property and that which arises through the application of a legal separation regime (the causa familiae)—; or the Resolution of January 21, 2006 (BOE of March 9, 2006). In short, the nature and purpose of the institute of the regulatory agreement seem to demand that within its scope the spouses can enter into all types of agreements on their property, privative or marital, to balance their interests after the marital crisis, with the logical limit that they do not imply to third parties, since in all of them potentially lies the family cause that the DGRN has only deemed in cases of marriage under the marital economic regime of separation of property. VIII. About the habitual residence and its registration. The habitual residence is especially protected by the law as it is not only a familiar home, but also a home in which, in addition to the spouses, common children or those that each spouse would have had before the marriage live. It is necessary to emphasize that the application of the registry principle of specialty of rights in rem must be carried out carefully, since the configuration of the right of use with a family nature results in consequences of a registry nature since the requirements for its registration are not applied as rigorously as if they were would deal, properly speaking, with a real right. The particular consequences that arise such as the dissociation between ownership of the right and the interest protected by it since, on the one hand, the interest protected by the attributed right is taken care of, which in this case is the family interest and facilitating coexistence between children and the spouse to whom custody is attributed, and another factor to consider is the ownership of such right, which is exclusively the spouse in whose favor it is attributed since it is to such spouse to whom the situation is exclusively attributed the power in which the right consists, since the limitation on the disposal of the home with its sole consent is removed. Hence it follows from this that the use attributed to a consort is a right opposable against third parties and, therefore, in the terms established by the given judicial resolution, they shall have access to the Land Register. The consent required for the act of disposition shall be exclusively that of the spouse who is the proprietor of this home or owner the right over it and not the consent of the children. It does not matter the date on which the home was acquired or the right that exists over it and whether it is privative or joint property and, likewise, it does not matter what the matrimonial economic regime is. This includes all acts that involve removing the rights over family housing from common use. With respect to the division of the community on an indivisible home acquired by single couple later married and are now divorced, the DGRN discusses whether, in order to determine whether or not the consent of another person is necessary to dispose of the property, it shall be stated whether it exists or not formalized de facto union of the transferring spouse and, in such case, that the home is not the habitual residence of said union or, directly, this last circumstance. In this regard, it is established that any community member can force the community to be extinguished through the sale of the home through division action, as it is indivisible. And this way of dividing the community should not be subject to the consent given by the spouses of the other owners, nor to the supplementary judicial authorization since this would mean introducing a limitation to the division action, which is a matter of public order and is encouraged and favored by the Legislator. With respect to the nature of the right to use the family home, it is necessary to point out that this is a right of judicial configuration since it is constituted ope sententiae, either if it is agreed upon by the spouses or if there is disagreement between them. Likewise, it is a family right for which certain limitations are established on the provision of housing. It is also considered a non-property right, unrelated to the classification between personal and real rights since this division is a division of rights of a patrimonial nature and the aforementioned right of use is of a purely family nature and does not have a patrimonial nature. It is a right with real significance and the fact that it is not a real right does not mean that it lacks real significance that justifies its registration, since this fact guarantees its general opposability against third parties who acquire it. Another necessary requirement for the use to be registered autonomously is that it be attributed to the spouse who is not the registered owner or who, being the registered owner, is not the only one and, in this case, the use shall encumber the other ownership. The attribution of use in favor of the spouse who is the sole proprietor of the home will not be registrable and the registered use will be cancelable when, subsequently, the proprietor becomes the sole owner of the home, thus producing a confusion of rights. Regarding the power of provisional occupation, we must emphasize that it is conditioned by the pre-existing ownership, that is, the use is conditioned by the previous title that enabled the use of the permanent residence of the marriage, since the judgment cannot attribute ownership different from the one that was held until then on the aforementioned home, nor can it generate a new right, but can only protect the one that the family had until that moment. Likewise, it is a temporary use whose duration will depend on the circumstances that led its constitution. For the registration of the right, it is not essential to specify a period and at this point it is possible to distinguish whether there are children or not, since there are no children, Article 96§3 of the Civil Code establishes that the use of such assets may be agreed for the time that is prudently established. IX. About the arisen inadequacy of Article 92 of the Mortgage Regulation as a registration procedure for real estate acquisitions by foreign spouses, after the entry into force of Regulation (EU) 2016/1103, and its negative effects on the dissemination of the matrimonial property regime of the community property to resident foreigners in Spain. The orientation followed by the Law of the European Union to opt for the law of the State of habitual residence in conflicts of laws and civil matters seems evident. This criterion of Private International Law has traditionally been used to avoid, as far as possible, the existence of differentiated civil law regimes between members of the same society. The criterion of art. 9§2 of the Civil Code is that the matrimonial property regime is governed by personal law (the national law according to art. 9§1) and by virtue of this rule the normal hypothesis has been that the acquisitions of foreign spouses have been qualified (in both senses, law applicable standard and registry regime) in accordance with their national law. Instead, Regulation (EU) 2016/1103 has introduced new criteria. It does not preclude other options, in fact it provides for them, but it establishes as a subsidiary rule the applicable law of the State of the common habitual residence of the spouses, and therefore in practice the first to be taken into account in the very frequent cases that the spouses have not held an agreement on a choice of applicable law or a matrimonial property agreement. If, according to the system of the Civil Code (national law), the ordinary thing is for foreign spouses (even residing in Spain) to acquire according to the matrimonial property regime provided for by their national law, in accordance with the system of the European Regulation, the ordinary thing (provided that it is of marriages celebrated after January 29, 2019) will be that foreign spouses residing in Spain acquire in accordance with the matrimonial property regime provided for by the law of the State in which they reside, which is that of the community property (or, where applicable, the corresponding regional regime). Considering this, we can presume that the number of cases of foreign spouses residing in Spain who will have the community property as a subsidiary matrimonial property regime will substantially increase. And this is essentially due to a reason of UE policy. As well as Article 92 of the Mortgage Regulation may be adjusted (relatively) to the criteria of Article 9§2 of the Civil Code, currently, since one of the guidelines of Regulation (EU) 2016/1103 is the predictability of the matrimonial property regime, this provision does not allow for a satisfactory registry resolution of the issue of the registration of assets under the actually applicable matrimonial property regime; on the contrary, it can be said that it does not favor the predictability of the matrimonial property regime, and may even mislead third parties who rely on the land register, or facilitate subsequent complications, the of trying to find out much later what the matrimonial property regime was under which foreign spouses residing in Spain acquired a property located in Spain. If we understand by error in the law the wrong conviction of what is the rule by which a legal transaction is governed, Article 92 of the Mortgage Regulation and the praxis that it induces are an appropriate channel to facilitate it. If the foreign spouses residing in Spain (especially if only one of them acts) are convinced that their matrimonial property regime is regulated by their national law and when acquiring a property they express this accordingly, with Article 92 of the Mortgage Regulation in force, in the first place, nothing demands that the (really) applicable law be set by some means admissible in Law not different from that which is going to be used when selling it later (with the disadvantage that time will help to blur the antecedents that determined the applicable law); secondly, nothing prevents that, by virtue of the statement made by the purchaser, a marital economic regime that is not the one that corresponds according to the law applicable becomes part of the registration, with distortion of the registry information that third parties will rely on later. This anomaly will be especially serious when the foreign and resident purchaser states that his/her matrimonial property regime is that of his national law and this determines a regime of separation of assets. If it turns out that the applicable law was that of his place of common residence with his consort, that is, that of the State of residence, and probably the regime of the community property, an erroneous legal appearance is favored that having acquired privately. A legal error will be officially published. And this happens because the law applicable to the matrimonial property regime was not determined when it was preferable to determine it, that is, at the time of the acquisition, and not later. The current reality in Spain is very different from what the led to the wording of Article 92 of the Mortgage Regulation in 1982. Foreign regimes are not unknown in legal traffic and their main elements can often be known through the e-Justice portal. Therefore, we defend that art. 92 of the Mortgage Regulation must be reformed to approximate the regime of Articles 90 or 93 and that at the time of the acquisition the economic matrimonial regime to which the acquisition is subject and the nature of the property are set.